前の道が4m未満の古い家が456万戸ある。改修して使うなら、敷地は減らない

全国に、前の道が4m未満で、1980年以前に建った家が456万戸あります。

人が住んでいる家の8.2%。12軒に1軒です。

この456万戸の多くは、更地にして建て直すと、敷地が減ります。

建築基準法は、幅4m以上の道に2m以上接していない土地には家を建てられないと決めています。ただし例外があります。法律ができたときすでに家が建ち並んでいた4m未満の道は、市区町村が指定すれば道路とみなされます（二項道路）。この道なら建て替えられます。そのかわり、道の中心線から2mのところまで下がらなければなりません。下がった分は、もう自分の敷地として数えられません。

改修して使うなら、下がりません。

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建て替えと改修は、別の話

同じ「家を新しくする」でも、法律の扱いがまるで違います。

建て替え（新築）     幅4m以上の道に2m以上接していること
                     4m未満でも、二項道路なら建てられる。
                     ただし道の中心線から2m下がる。下がった分は敷地に数えない
改修（リノベーション） 接道の条件は、原則かからない

どれくらい減るのか、計算してみます。

道幅3m  中心線から2m ＝ 片側0.5m 下がる   間口10mなら  5㎡ 減る
道幅2m  中心線から2m ＝ 片側1.0m 下がる   間口10mなら 10㎡ 減る

敷地100㎡なら5〜10%です。そして建ぺい率も容積率も、減ったあとの敷地にかかります。

つまり建て替えると、敷地が小さくなり、建築面積も延べ面積も減る。

道幅3mの二項道路・間口10m・敷地100㎡・建ぺい率60%・容積率200%

            いまの敷地        下がったあと
敷地面積      100 ㎡           95 ㎡    −5 ㎡
建築面積       60 ㎡           57 ㎡    −3 ㎡
延べ面積      200 ㎡          190 ㎡   −10 ㎡

敷地が5%減れば、建てられる床も5%減ります。もともと狭い敷地ほど、この減りが効きます。

改修して使うなら、下がりません。敷地も、建築面積も、延べ面積も、いまのまま残ります。
同じ場所に同じ大きさの家を持ちたいなら、リノベーションしたほうが合理的です。

つまり456万戸の多くは、「建てられない家」ではなく「建て替えると小さくなる家」です。改修して使うなら、下がりません。

ひとつ、はっきり書いておきます。その道が二項道路に指定されているかどうかは、この統計には入っていません。住宅・土地統計調査が持っているのは道の幅だけです。指定の有無は市区町村の窓口でしか分かりません。ですからこの記事は、個々の家について建て替えの可否を言うものではありません。

狭い道の古い家が多いのは海辺の町、少ないのは北海道の市

市区町村ごとに見ると、開きが大きくなります。

狭い道の古い家の割合（人が住んでいる家に対して）

中央値        10.1%

室戸市        42.4%
尾鷲市        36.4%
南知多町       35.1%
江田島市       35.0%
竹田市        34.9%
土佐清水市      34.7%

上位に並ぶのは、海に面した町と、城下町の竹田市です。

下位に並ぶのは北海道の市です。

赤平市         0.5%
帯広市         0.7%
北広島市        0.9%

どちらも、なぜ道がその幅なのかは、この統計からは分かりません。分かるのは道の幅と、家が建った年だけです。

空き家と重なっている

この割合と、空き家率を重ねてみました。

             狭い古い家    空き家率
室戸市         42.4%      32.1%
尾鷲市         36.4%      35.1%
土佐清水市       34.7%      39.5%
江田島市        35.0%      31.2%
竹田市         34.9%      30.4%

全国           8.2%      13.8%

1,059市区町村で計算したところ、相関は0.57でした。狭い道の古い家が多いまちほど、空き家率も高い傾向があります。

ただ、狭い道が空き家を生んでいるのか、人口が減っている・古い家が多いといった別の理由で両方が高くなっているのかは、この統計からは分かりません。

見方を変えると、空いている家が、まとまってあるということでもあります。

記事「空き家は、購入価格が安いのに利回りが低い」で書いたとおり、空き家を直して貸すときの投資は、9割の市区町村で工事費のほうが購入価格より大きい。購入価格がいちばん安いまちでは、利回りもいちばん低くなっていました。

気をつけること

空き家率が高いまちでも、人口が大きく減っているところでは、いまの家賃で借りる人がこれからもいるかは、この統計からは分かりません。利回りだけを見ると間違えます。

本当に困るのは、この135万戸

正直に書いておくべき数字もあります。

道に接していない住宅   1,352,500戸（空き家を含む住宅全体の2.08%）

これは幅が狭いのではなく、道に接していない家です。原則として建て替えができないだけでなく、緊急車両が入れません。救急車も消防車も家の前まで来られない。

改修はできますが、それで解決する話ではありません。接道は、隣と話がつかないと動かせないからです。道を広げるには、両側の土地を少しずつ出し合う必要があります。1軒だけでは決まりません。

この135万戸は、建った年を問わず、空き家も含めた数です（456万戸と重なる分は、この統計の表からは出せません）。この135万戸は、個人の工夫では越えられない線の内側にあります。

1980年という線を、どう読むか

1980年以前というのは、新しい耐震基準の前という意味です。1981年6月に基準が変わりました。

ただ、ここで一度立ち止まる必要があります。基準を満たしていないことと、危ないことは、同じではありません。

建った年べつの住宅数（全国・人が住んでいる家）

1970年以前      3,856,300戸    7.4%
1971〜80年      7,185,600戸   13.8%

1970年以前に建った家が385万戸、いまも人が住んでいます。2025年から数えて55年以上。

その55年のあいだに、この国は阪神・淡路（1995年）、新潟県中越（2004年）、東日本（2011年）、熊本（2016年）、能登半島（2024年）を通っています。それでも立っている家が385万戸あるということです。

もちろん、倒れた家もあります。同じ年代の家がすべて安全だという意味ではありません。地盤も、手入れの具合も、建て方も一軒ずつ違います。

言いたいのはこうです。「1981年より前」は、危険の証明ではなく、確かめるべき対象の印です。

図面のとおりに建っていない家もあれば、基準より丈夫に建っている家もあります。実物を見ないと分からない。だから耐震診断という手順があります。診て、必要なら補強する。それで住み続けられます。

数字の出どころ

住宅と道
総務省「住宅・土地統計調査」令和5年。前面道路の幅員別・建築の時期別の住宅数。
1,059市区町村（この調査は人口の少ない町村を抽出で調べるため、全市区町村は出ません）。

地価
国土交通省「地価公示」の住宅地。市区町村ごとの中央値。
いちばん高いのは港区の1㎡152万円、いちばん安いのは歌志内市の1㎡2,250円。676倍の開きがあります。

計算

狭い道の古い家 ＝ 前面道路4m未満 かつ 1980年以前に建った住宅
割合          ＝ 上の戸数 ÷ 人が住んでいる住宅数

「道が4m未満」には、接道なし・2m未満・2〜4mの3区分を含みます。

この数字を見る画面

私たちは、こうした数字を地図と表で見られる画面を作っています。

自治体データビジュアライズ
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株式会社らいおん建築事務所