家が安い自治体ほど成り立つ、と思っていました。逆でした
2026年10月10日
空き家を買って、直して、貸す。
その利回りを1,195市区町村で出しました。中央値は4.9%です。
家が安い自治体ほど成り立つ、と思っていました。逆でした。
空き家を1戸、土地代だけで買って、全面改修して、貸す。かかるお金の内訳です。
購入価格（土地代） 総投資の 17.4% ← 中央値
改修費 総投資の 82.6%
購入価格より改修費のほうが大きい市区町村 1,073 / 1,195 = 89.8%9割の市区町村で、家より工事のほうが高い。
土地の値段（地価公示の住宅地・1㎡あたり。以下「地価」）が安いまちでは、この差が極端になります。栃木県那珂川町は住宅地の地価が1㎡12,250円。購入価格の目安は123万円です。ところが改修費は1,858万円かかります。投資の94%が工事費です。
つまり、利回りを決めているのは地価よりも、工事費と家賃です。この計算では工事費を全国一律（1㎡12万円）に置いているので、まちごとの差を生むのは、ほぼ家賃です。
購入価格（土地代の目安）で5つに分けました。
購入価格 いちばん安い1/5 133万円 → 利回り 4.31%
購入価格 2番目 235万円 → 利回り 4.71%
購入価格 3番目 343万円 → 利回り 4.97%
購入価格 4番目 605万円 → 利回り 5.22%
購入価格 いちばん高い1/5 1,383万円 → 利回り 5.03%いちばん安い1/5では、直すお金（改修費の中央値1,581万円）が購入価格の約12倍です。家賃も1㎡467円と5つの中でいちばん安いので、利回りがいちばん低くなります。
1㎡あたりの月の家賃で5つに分けました。
家賃 いちばん安い1/5 1㎡ 370円/月 → 利回り 3.34%
家賃 2番目 1㎡ 522円/月 → 利回り 4.47%
家賃 3番目 1㎡ 635円/月 → 利回り 5.24%
家賃 4番目 1㎡ 779円/月 → 利回り 5.75%
家賃 いちばん高い1/5 1㎡ 1,095円/月 → 利回り 5.70%家賃が上がるほど利回りも上がり、上の2つ（5.75%と5.70%）でほぼ同じになります。
家賃が安いまちでは、工事費を家賃で回収できません。1㎡370円なら、130㎡の家で月48,100円。この計算の改修費（130㎡で1,560万円）を回収するのに27年かかります。
家賃が高いまちでは、地価も高くなります。家賃がいちばん高い1/5では、住宅地の地価が1㎡173,000円（中央値）で、購入価格が総投資の48.4%を占めます（いちばん安い1/5は10.0%）。家賃が高いぶん購入価格もかさみ、利回りがそれ以上伸びません。
利回りが高いまちほど、人口は減っていません。人口が分かる1,011市区町村を利回りで5つに分けると、15年の人口の増減は、利回りがいちばん高い1/5で0.8%減、いちばん低い1/5で約18%減です（どちらも中央値）。
それでも、利回りだけを見ると間違えることがあります。
利回り 15年の人口 直せる一戸建
栃木県 那珂川町 8.64% −25.6% 560戸
茨城県 八千代町 8.61% −10.6% 370戸
宮城県 七ヶ浜町 8.12% −15.6% 140戸
茨城県 潮来市 7.69% −14.0% 600戸
静岡県 牧之原市 7.55% −13.7% 1,520戸
千葉県 館山市 7.04% −12.2% 2,130戸利回り6%以上の177市区町村のうち、15年に人口が10%以上減ったところが28あります。
この利回りは「いま貸されている一戸建の平均家賃」で計算しています。その家賃で借りる人が、これから先もいるかどうかは、この統計からは分かりません。人口が4分の1減ったまちで、同じ家賃が続く保証はありません。
家賃と面積
総務省「令和5年 住宅・土地統計調査」。借家の家賃（一戸建・木造・延べ面積1㎡当たり・家賃0円を含まない）と、1住宅当たり延べ面積（専用住宅・持ち家・一戸建）。
空き家
同調査から、腐朽・破損なし × 一戸建 × その他の空き家。「直せば使える一戸建」としています。
地価
国土交通省「国土数値情報 地価公示（令和5年）」。住宅地の標準地の中央値。
人口
住民基本台帳（市町村別決算状況調）2008年度→2023年度。
計算
購入価格 ＝ 住宅地の地価（円/㎡）× 敷地面積
改修費 ＝ 延べ面積 × 120,000円/㎡
年間家賃 ＝ 1㎡あたり家賃 × 12 × 延べ面積
利回り ＝ 年間家賃 ÷（購入価格 ＋ 改修費）置いた前提
この数字は、いくつも仮定を置いて出しています。そのまま事業計画に使えるものではありません。
敷地面積が公表されていないので、延べ面積 × 0.65 を敷地として扱っています。2階建てを想定した目安なので、平屋の多い地域では敷地が広く、購入価格が少なめに出ます。
改修費 1㎡12万円は全国一律に置いています。実際は地域差も、傷み具合による差もあります。
建物の値段は0としています。空き家の一戸建を、土地代だけで買う前提です。
空室期間・修繕費・税・仲介手数料・管理費を入れていません。表面の利回りです。
家賃は「いま貸されている一戸建」の平均です。直した家がその家賃で貸せる保証はありません。
地価は1市区町村あたり中央値5地点しかなく、市町村の代表値としては粗いものです。
※ 2026-09-27に、載せた数をすべて出し直しました。直したのは1か所、「利回り6%以上で人口が10%以上減った市区町村」を26から28にしました。丸めて「−10.0%」と表示された横須賀市と沼津市を外していましたが、丸める前は−10.0002%と−10.023%で、どちらも10%を超えて減っています。ほかの数（1,195市区町村・利回りの中央値4.9%・取得費17.4%・改修費のほうが大きい1,073件89.8%・家賃で5つに分けた表の5段すべて・那珂川町の地価12,250円と94%・名前を挙げた6市町）は、出し直しても同じでした。1,195行すべてで取得費・改修費・年間家賃・月の家賃・利回りの5つの式が合うことと、地価が土地の画面と1,022件すべて一致することも確かめています。