建築基準法が引いた線が、そのまま数字に出ています
2026年9月19日
建築基準法は、幅4m以上の道路に接していない敷地には、原則として家を建てられないと決めています。
この4mという線をはさんで、空き家率が変わります。
全国65,046,700戸の住宅を、家の前の道の幅で分けて数えました。道に接していない住宅の空き家率は24.96%。幅4m以上なら12.6%台です。
そして4mを超えたあとは、道がいくら広くなっても空き家率は動きません。
令和5年住宅・土地統計調査を、敷地に接している道路の幅で分けたものです。
住宅数 空き家 空き家率
接していない 1,352,500戸 337,600戸 24.96%
幅2m未満 2,883,600戸 611,300戸 21.20%
幅2〜4m 17,692,300戸 2,602,800戸 14.71%
幅4〜6m 23,586,300戸 2,975,400戸 12.61%
幅6〜10m 13,589,400戸 1,723,100戸 12.68%
幅10m以上 5,942,700戸 751,400戸 12.64%
全体 65,046,700戸 9,001,600戸 13.84%4m以上の3つを並べます。
幅4〜6m 12.61%
幅6〜10m 12.68%
幅10m以上 12.64%ほとんど同じです。6mでも10mでも変わらない。
変わるのは4mの手前です。2〜4mで14.71%、2m未満で21.20%、接していない敷地で24.96%。
建築基準法の線が、そのまま空き家率の段差になっています。
「狭い道の古い家」を、1980年以前に建った家のうち、道の幅が4m未満または道に接していないもの、と決めて数えます。それを人が住んでいる住宅の数で割ります。
この割合が高い市区町村ほど、空き家率が高い。総住宅数1万戸以上の915市区町村で、はっきりその向きが出ます。中国地方5県の57市区町村で見ると、向きはもっと強く出ます。
古いか新しいかだけでも、道が広いか狭いかだけでもない。その2つが重なったところに空き家が出ます。
国土交通省は「地震時等に著しく危険な密集市街地」を指定しています。
平成24年3月1日時点 197地区 5,745ha 41市区町村
令和3年3月時点 111地区 2,219ha 22市区町村指定されている市区町村と、されていない市区町村で、中央値を比べます。
指定あり38 指定なし1,021
4m未満率 32.25% 38.38%
狭い道の古い家率 5.94% 10.16%
空き家率 12.70% 14.40%3つとも、指定されていないほうが高い。
「狭い道の古い家」の割合が高い順に並べると、上のほうはこうなります。
順位 市区町村 狭い道の古い家率 空き家率 密集指定(H24) 密集指定(R3)
1 尾道市 29.3% 21.9% なし なし
2 天草市 27.6% 24.4% なし なし
3 田辺市 26.8% 24.3% なし なし
4 玉野市 24.7% 18.6% なし なし
5 浜田市 23.6% 22.8% なし なし
16 呉市 19.8% 24.7% なし なし
25 今治市 18.1% 25.7% なし なし尾道、呉、今治。瀬戸内の港町です。1地区も指定されていません。
指定されている市区町村は、順位でいうと下のほうにいます。
順位 市区町村 狭い道の古い家率 空き家率 密集指定(H24) 密集指定(R3)
79 長崎市 13.5% 17.9% 262ha 95ha
378 大阪市 5.7% 16.1% 1,333ha 641ha指定の物差しは「地震のときに燃え広がるか、逃げられるか」です。空き家がどこに出るかを測る物差しではありません。ですから重ならないこと自体は、指定が間違っているという意味ではありません。
ただ、狭い道の古い家がいちばん多い場所は、この指定には拾われていません。
道に接していない敷地は、原則として建て替えができません。
そこに1,352,500戸の住宅があります。空き家率は24.96%です。
市区町村ごとに見ると、幅4m未満の割合がこうなります。
市区町村 総住宅数 4m未満率 空き家率 4m未満の空き家率 4m以上の空き家率
尾鷲市 11,640戸 78.4% 35.1% 39.5% 19.9%
江田島市 13,720戸 76.2% 31.2% 34.6% 20.1%
志摩市 27,520戸 70.3% 31.0% 34.4% 23.0%尾鷲市は、住宅の78.4%が幅4m未満の道に接しています。
空き家と道路の幅
総務省 令和5年住宅・土地統計調査
e-Stat 0004025585 住環境 居住世帯の有無(3区分)、都市計画の地域区分(10区分)、敷地に接している道路の幅員(6区分)別住宅数
e-Stat 0004025592 建築の時期×道路幅員
掲載は1,215市区町村です。町村は人口約1.5万人以上のものだけが載ります。長野県山ノ内町と渋温泉は載っていません。市区町村ごとの表は、総住宅数1万戸以上の1,091市区町村で作っています。
密集市街地
国土交通省「地震時等に著しく危険な密集市街地」平成24年3月1日時点と令和3年3月時点。
市区町村は、政令市は市の単位に、特別区は区の単位にそろえて、重複を除いた1,059で比べています。そのうち建築の時期までそろうもので集計しました。
指定の時点は平成24年3月と令和3年3月です。住宅の調査は令和5年です。時点がずれています。
狭い道の古い家が多いほど空き家が多い、という向き
居住世帯のある住宅2万戸以上の526市区町村、総住宅数1万戸以上の915市区町村、中国地方5県の57市区町村の3つで、それぞれ同じ向きが出ています。向きが出るということと、狭い道が空き家の原因だということは、別の話です。
それぞれの対象
526市区町村は居住世帯のある住宅が2万戸以上のもの、915市区町村と57市区町村は総住宅数1万戸以上のものです。57市区町村は中国地方5県（鳥取・島根・岡山・広島・山口）だけを数えたときのものです。
私たちは、こうした数字を地図と表で見られる画面を作っています。
自治体データビジュアライズ
https://muni.lion-kenchiku.info
Googleアカウントで登録すれば、無料で見られます。住宅の画面は、人口およそ1.5万人未満の町村が公表されていないため、1,741市区町村のうち1,137です。
この記事で使った道路の幅員と建築の時期は、いま「土地」という画面を作っている最中で、まだ出していません。できたらこのノートでお知らせします。
株式会社らいおん建築事務所